Una propuesta para bajar el valor de los arriendos y el déficit de viviendas: control de precios

por Francisco Vergara y Carlos Aguirre

Durante la última década la gran cantidad de viviendas construidas no ha reducido significativamente el déficit de medio millón que existe, por lo que los precios de venta y de arriendo no paran de crecer. Los autores sugieren que solo una intervención pública decidida puede sacarnos del atolladero y proponen intervención estatal en el mercado, como se hace en Francia o Singapur; control de precios, como en Viena, y limitación de la cantidad de viviendas por persona, como ya se estudia en Berlín. Estas medidas apuntarían a evitar el acaparamiento que se detecta en Chile. “Sin cambios estructurales el precio de la vivienda seguirá aumentando y la concentración de la propiedad seguirá dándose en el sector de mayores ingresos”, afirman.

El libremercado chileno está lleno de fisuras. Las hemos visto y sufrido en la colusión de los pollos, de las farmacias y del papel confort, entre otros casos. También existen en el mercado de la vivienda, aunque se ha hablado poco de ellas. Una de las fisuras tiene que ver con el endeudamiento al que recurren las personas para solventar precios que no paran de subir.

En Chile, con sueldos ridículamente bajos en relación a su producto (1) y con una vida diaria muy cara desde hace tiempo (2), el endeudamiento se ha vuelto central. Nuestro modelo económico necesita que la gente tenga plata en el bolsillo para gastar y mover la economía. Cuando no hay platita chin-chin, el neoliberalismo fomenta el endeudamiento para que el consumo no se detenga.

En el desarrollo urbano, los créditos hipotecarios han parchado el problema de acceso a la vivienda durante un tiempo, pero ahora la estrategia empieza a mostrar fisuras.

Un informe reciente del Banco Central expone que el endeudamiento de los hogares ha alcanzado un máximo histórico de un 73,3% en relación al ingreso disponible, principalmente a causa de créditos de consumo e hipotecarios. Esto ha ido acompañado de una reducción en la riqueza de los hogares (3).

Pagar la vivienda se hace cada vez más difícil y hay varias posibles explicaciones para ello.

Un estudio exploratorio sobre cuánto destinan los hogares en Chile a pagar vivienda, transporte y alimentación, establece que a nivel nacional el 60% gasta más de lo recomendable en relación a una economía sana del hogar.

Según Elizabeth Warren y Amelia Warren-Tyagi, un hogar no debiera gastar más del 50% de sus ingresos en gastos obligatorios (4), para lo cual la vivienda no debiera superar el 30%. En Chile, sólo el 50% de los hogares puede lograr ese equilibrio (5).

Para enfrentar estos problemas y asegurar acceso universal, estimamos que el acceso a la vivienda debiese tratarse como si fuera un monopolio. Como explica el profesor Michael Parkin, el monopolio se configura cuando un bien no tiene sustitutos cercanos y se producen barreras para generar precios competitivos (6). Es por esta razón que en países como Singapur, Alemania, Francia, Austria (y otros casos citados en un informe del Centro de Políticas Públicas UC), el Estado ha intervenido en este mercado para asegurar el justo precio de la vivienda;  y lo ha hecho no solo como regulador, sino como actor relevante.

En Chile, la regulación del mercado de la vivienda no apunta a incidir sobre el precio: deja que sea definido por la oferta y demanda (7). Tampoco da garantías para que todos los ciudadanos tengan acceso a este bien.

ncluso, los subsidios del Estado son capturados por el mercado y terminan por inflar los precios más aún (8). Esto repercute en el arriendo, donde los precios suben y suben (9). En un país donde la desigualdad se ha mantenido prácticamente igual de alta durante más de un siglo (10), la distinción de clases se refleja en nuestras ciudades.

Así, según datos del Observatorio Habitacional del MINVU, el déficit de vivienda entre 2000 y 2017 sólo se ha reducido en 28%. Eso, a pesar de que en el mismo período la cantidad de viviendas construidas aumento de un 377,4%.

Esto implica que, aunque se han entregado más de 2 millones 300 mil unidades, la vivienda sigue siendo el bien básico de más difícil acceso para los hogares y de más costo.

Observando este fenómeno (gran cantidad de viviendas entregadas que no reducen significativamente el déficit) López y Herrera han sostenido la hipótesis de que la alta concentración de la propiedad en un grupo específico de compradores, termina por impedir que amplios sectores tengan acceso a este bien.

Aquí planteamos otra hipótesis: que el problema del acceso a la vivienda es estructural y su principal causa está en el sistema de seguridad social chileno y en la Constitución, que consagra el derecho a la propiedad pero no el derecho a la vivienda.

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VIVIENDA COMO DERECHO HUMANO

El derecho a la vivienda es un derecho humano consagrado en la Constitución de 27 países europeos, junto a los vecinos de Bolivia, Brasil, Ecuador y Uruguay. En nuestra Constitución, en cambio, no se menciona la vivienda en ningún artículo.

En una nación donde las políticas de bienestar social se orientan desde la capacidad de pago y a partir de la privatización, la vivienda se ha transformado en un mecanismo de inversión a futuro en el que se busca protección ante enfermedades catastróficas o pensiones paupérrimas.

Pero, protegerse no es el único motivo para invertir. También se ha vuelto un negocio altamente rentable y la compra para arriendo estaría siendo parte de un modelo de negocios orientado a extraer valor desde las clases sociales de menores ingresos y migrantes. Según nuestras estimaciones, hechas usando la encuesta CASEN 2017, en una importante fracción de los hogares más ricos se generan ingresos a partir del arriendo de propiedades urbanas (ver Tabla 1).



Nuestro proyecto será una construcción de 10 pisos, 9 de ellos habitables (no hemos incluido en este cálculo la venta de estacionamientos), con departamentos de 70 m2.  El supuesto de la velocidad de venta para este proyecto fue de tres años, aunque en Santiago se considera que un edificio bien ubicado como este podría venderse en dos.

Los datos indican que este proyecto requiere una inversión de US$18 millones y que las ganancias netas (es decir, descontando todos los gastos e inversión inicial) serán de US$20 millones. Basándonos en las cifras del mercado inmobiliario, si usted pide un crédito para comprar un departamento aquí, tendría que pagar un dividendo mensual de $580 mil. Ese monto de inmediato segrega a los potenciales compradores: solo aquellos hogares con ingreso neto superior a $2,2 millones podrían comprar una vivienda de este tipo (sin contar los brutales montos del pie asociados).

A esto se suma una rentabilidad abusiva, con una tasa interna de retorno del 76%, absolutamente excesivo en relación a otros lugares. En Estados Unidos, por ejemplo, una inversión cuya rentabilidad esté entre 12% a 18% se considera óptima, mientras que sobre el 18% se la califica de oportunista.

Si ajustamos el proyecto a la rentabilidad recomendada en Norteamérica, un departamento de 70m2 en el eje Irarrázabal, en Ñuñoa, podría tener un dividendo inferior a $296 mil mensuales.

En ese sentido, la rentabilidad actual de proyectos de vivienda en contexto de déficit de vivienda y segregación urbana, parecen mucho más graves que los resultados de la colusión en otros bienes básicos. Ya hay académicos hablando de una colusión tácita en el mercado inmobiliario de Chile (13).

CÓMO BAJAR EL PRECIO 

Existiendo casos que pueden ser muy diferentes, nos parece urgente que se discuta democráticamente un mecanismo para bajar los precios de las viviendas y evitar que el acceso a este bien básico dependa únicamente de cuánta plata tienen en el bolsillo las personas.

En la actualidad se está discutiendo una modificación a la Ley General de Urbanismo y Construcciones para agregar un mecanismo que aumente la disponibilidad de viviendas asequibles en sectores urbanos consolidados o con alta potencialidad urbanística, en lo que se conoce como zonas de integración social urbana, donde además se agrega un sistema de arriendos con fines sociales. Sin embargo, el problema del precio de la vivienda ha estado algo ausente de esta discusión (14).

La experiencia internacional debería servir de inspiración. Por ejemplo, el control de precios que se hace en Viena, que ha sido elegida como la mejor ciudad del mundo para vivir. Allí el 64% de las viviendas pertenecen a la municipalidad, la cual fija un precio único de arriendo (este año es de 7 euros por metro cuadrado). El municipio provee departamentos de alta calidad y fija las condiciones mínimas contra las que debe competir el mercado que busca captar al 36% de viviendas restantes.

En Viena -una de las capitales con menor segregación- el Estado es un actor fundamental del mercado de la vivienda, algo que en Chile solo ocurre someramente en los publicitados casos de la Rotonda Atenas en Las Condes y la inmobiliaria popular en Recoleta.

También creemos vital que se discuta la existencia de un límite máximo de tenencia de vivienda por persona, tal como se está planteando en Berlín, ciudad que enfrenta un aumento sostenido del precio del arriendo. Se puede entender que un individuo compre viviendas para uso personal y algunos familiares cercanos, pero sobre la base de datos recabados en la Encuesta CASEN 2017, existen hogares que contabilizan ingresos por arriendos de propiedades urbanas que superan los $700 millones anuales, equivalentes al arriendo de 150 departamentos de dos piezas en Estación Central o 100 departamentos de dos piezas en Providencia o Las Condes. Como explican López y Herrera, esto percude el sistema de precios y se configura como un proceso de extractivismo urbano que debe ser regulado.

Otro aspecto a considerar es pasar desde un rol reactivo a uno activo en materia de diseño, regulación y fiscalización. Como en otros mercados monopólicos, creemos pertinente que se cree una superintendencia de vivienda que pueda dar seguimiento a estos procesos y también fiscalizar.

Una superintendencia podría fortalecer la idea de los Servicios Regionales de Desarrollo Urbano (15) que es una de las estrategias del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, -similar en forma y facultades a la desaparecida Corporación de Mejoramiento Urbano-, y que busca gestionar el suelo y las intervenciones públicas y privadas desde la búsqueda del bien común.

PROPIEDAD PRIVADA Y ROL SOCIAL

La vivienda debe ser un derecho básico para asegurar el funcionamiento democrático de una nación, como dice el recientemente galardonado Miguel Lawner. El Estado no debiera ser neutral al respecto. De hecho, durante un largo periodo de nuestra historia el Estado no lo ha sido, pero lo hemos olvidado.

  1. 1. Gonzalo Durán and Marco Kremerman, “Los Verdaderos Sueldos de Chile,” Fundación Sol (Santiago, 2018), http://www.fundacionsol.cl/wp-content/uploads/2018/08/Los-Verdaderos-Salarios-NESI-2017-1.pdf.
  2. 2. José Francisco Vergara-Perucich, “Santiago, ¿más Caro Que Londres? II Parte,” El Quinto Poder, 2015, https://www.elquintopoder.cl/economia/santiago-mas-caro-que-londres/.
  3. 3. Banco Central de Chile, “Cuentas Nacionales Por Sector Institucional” (Santiago, 2019), https://www.bcentral.cl/documents/20143/935472/CNSI_2018T4.pdf/76eee803-d37e-caef-e962-b3866910f7c5?t=1555545494853.
  4. 4. Elizabeth Warren and Amelia Warren-Tyagi, All Your Worth (New York: Free Press, 2005).
  5. 5. José Francisco Vergara-Perucich, “Estudio Exploratorio Sobre Asequibilidad Económica a La Vida Cotidiana En Principales Ciudades de Chile,” Serie de Documentos de Trabajo En Economía (Antofagasta, 2018).
  6. 6. Michael Parkin, Economía, 6th ed. (Mexico DF: Pearson – Addison Wesley, 2004).
  7. 7. Miguel Vargas, “Tacit Collusion in Housing Markets: The Case of Santiago, Chile,” Applied Economics 48, no. 54 (2016): 5257–75, https://doi.org/10.1080/00036846.2016.1176111.
  8. 8. E J López Morales, “Urban Entrepreneurialism and Creative Destruction: A Case-Study of the Urban Renewal Strategy in the Peri-Centre of Santiago de Chile, 1990-2005,” October, 2009, 1990–2005, http://eprints.ucl.ac.uk/18707/.
  9. 9. Ernesto López Morales and Nicolás Herrera Castillo, “Arriendos Por Las Nubes: Efecto de La Creciente Concentración de La Propiedad,” CIPER Chile, 2018, https://ciperchile.cl/2018/07/25/arriendos-por-las-nubes-efecto-de-la-creciente-concentracion-de-la-propiedad/.
  10. 10. Javier Rodríguez Weber, “Los Tiempos de La Desigualdad. La Distribución Del Ingreso En Chile, Entre La Larga Duración, La Globalización y La Expansión de La Frontera, 1860-1930” (Universidad de la Republica, 2009), http://www.academia.edu/419660/Los_tiempos_de_la_desigualdad._La_distribucion_del_ingreso_en_Chile_entre_la_larga_duracion_la_globalizacion_y_la_expansion_de_la_frontera_1860-1930.
  11. 11. Kath Hulse and Margaret Reynolds, “Investification: Financialisation of Housing Markets and Persistence of Suburban Socio-Economic Disadvantage,” Urban Studies 55, no. 8 (2018): 1655–71, https://doi.org/10.1177/0042098017734995.
  12. 12. Felipe Yaluff, Los Secretos de La Inversión Inmobiliaria (Santiago: Editorial Un Nuevo Día, 2016).
  13. 13. Miguel Vargas, “Tacit Collusion in Housing Markets: The Case of Santiago, Chile,” Applied Economics 48, no. 54 (2016): 5257–75, https://doi.org/10.1080/00036846.2016.1176111.
  14. 14. La discusión sobre esta modificación a la ley ha sido registrada por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. Los principales opinantes son Pia Montealegre, Humberto Eliash, Ivan Poduje e Ivo Gasic. Acceso a estas columnas en: http://cndu.gob.cl/instrumentos-para-la-equidad/
  15. 15. Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. (2015). Propuesta para una politica de suelo para la integracion social urbana. Retrieved from http://cndu.gob.cl/wp-content/uploads/2015/05/Documento_Final_Propuesta-de-Políticas_Suelo_para_Integración_Social_CNDU_Mayo_2015.pdf
  16. 16. Rafael Sagredo and Cristián Gazmuri, Historia de La Vida Privada En Chile (Santiago: Taurus, 2007).

(Tomado de CIPER)